“一房数卖”的法律适用题目初探(3)
2016-03-06 01:02
导读：再次，“一房数卖”不属于我国《合同法》所规定的合同无效的情形。《合同法》从合同自由和鼓励交易的原则出发，对无效合同的范围作出了适当的限制
再次，“一房数卖”不属于我国《合同法》所规定的合同无效的情形。《合同法》从合同自由和鼓励交易的原则出发，对无效合同的范围作出了适当的限制。该法第52条规定：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以正当形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”可见，无效合同的本质特征是受其影响的利害关系具有涉他性，超出了合同当事人的范围。而“一房数卖”中的数个房屋买卖合同只涉及到当事人之间利益、风险的分配和责任的承担。因此，“一房数卖”本身并不能构成合同无效的原因。有疑问的是，假如后买受人明知或应知就同一房屋有买卖合同成立在先，是否是《合同法》第52条第3项规定的“恶意串通，损害第三人利益”的情形？前已论及，由于债权的相对性和同等性，后买受人与出卖人订立以同一房屋为标的物的买卖合同，这一行为本身并不对先买受人的债权造成损害，这已不符合《合同法》第52条第3项规定中的客观要件即“损害第三人利益”，也就不能根据该项规定认定合同无效。
最后，从利益衡量角度观之，认定合同有效更有利于保护买受人利益，更符合公平正义的观念，也更有利于维护市场信用。假如对“一房数卖”中订立在后的合同一律认定无效，则至少将产生如下不利后果：（1）使后买受人订立合同的目的彻底落空。在合同有效的情况下，后买受人因享有与前买受人同等的请求权，尚有可能取得房屋所有权。若合同无效，则使这种可能性完全丧失。（2）使后买受人无法获得违约救济。合同无效，买受人据以要求出卖人承担违约责任的基础即不复存在，其履行利益的损失无法得到充分补偿，至多只能要求出卖人承担缔约过失责任，赔偿信赖利益的损失。而信赖利益在范围上是不会超过履行利益的。（3）使交易本钱增加，交易效率降低。假如对于成立时间在后的合同一律否定其效力，就即是要求买受人在订立房屋买卖合同前必须确定其他人与出卖人未就该标的物订立任何买卖合同，否则就要承担合同无效的巨大风险。然而由于合同不具有公然性，要达到这一目的几乎是不可能的。这无疑与合同法鼓励市场交易、促进经济流转的基本原则相悖，也不符合市场经济对交易便捷的基本要求。（4）不利于市场信用机制的建立。假如以为“一房数卖”中的数个买卖合同中只有订立在先的有效，出卖人则不必顾及自身资力是否足以承担数个合同的责任，进而任意缔结合同。交易中大量的合同被认定为无效，将极大地降低合同制度的可信赖程度，损害市场信用。
（科教论文网 lw.nseaC.Com编辑发布）
需要特别夸大的是，在认定不动产买卖合同的效力时，应当将以物权变动为目的的合同与不动产物权变动本身区分开来。合同的成立、生效属于债权法的范畴，应当适用债权法、合同法的规定；物权的变动属于物权法的范畴，应当适用物权法的规定。在我国债权形式主义的物权变动模式下，债权变动和物权变动的法律事实基础是有明确区分的。债权变动法律效果的发生基于生效的债权合同，物权变动法律效果的发生基于生效的债权合同与交付或登记行为的结合。其中交付和登记是物权变动的公示方法，但公示方法的采用并非债权合同的生效要件，而是通过此类公示方法的采用，实现合同的交易目的即引起物权变动法律效果的发生。因此，未交付或未登记，实在质是出卖人未履行合同义务，是出卖人要承担违约责任的题目，而非合同不能生效的题目。《合同法》第135条规定：“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。”据此，在房屋买卖情形，办理过户登记手续以使买受人取得房屋所有权是出卖人对买受人负有的合同义务，当然不能因合同义务的不履行而否定买卖合同的效力。否则，即是赋予不守诚信的出卖人通过对登记的控制任意使合同无效的特权，对买受人甚不公平，而且害及交易秩序。
