“一房数卖”的法律适用题目初探(7)
2016-03-06 01:02
导读：回到本部开头所引的案例。笔者以为应当区分两种情况来处理：（1）假如后买受人在订立合同时要求（昭示或者可以公道地推知）出卖人须对作为标的物
回到本部开头所引的案例。笔者以为应当区分两种情况来处理：（1）假如后买受人在订立合同时要求（昭示或者可以公道地推知）出卖人须对作为标的物的房屋有处分权，那么出卖人将已过户给他人的房屋出卖给后买受人的行为应当构成欺诈，后买受人可以根据《合同法》第54条的规定撤销原合同，请求出卖人返还已付购房款及利息并赔偿损失；也可以对原合同中涉及违约责任等的救济条款加以变更，如进步违约金的数额，以衡平交易风险的增大。（2）假如后买受人在订立合同时并未对订约时房屋所有权的回属作出特别要求，那么后买受合同应为有效合同。出卖人假如未能在合同约定的履行期限内取得房屋所有权并移转给后买受人，就应当向后买受人承担违约责任。
（二）关于撤销权债权人的撤销权是指债权人所享有的对于债务人所为的危害债权的行为，可以请求法院予以撤销的权利。我国《合同法》第74条规定，因债务人放弃其到期债权或者无偿转让财产，对债权人造成损害的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。债务人以明显不公道的低价转让财产，对债权人造成损害，并且受让人知道该情形的，债权人也可以请求人民法院撤销债务人的行为。
在“一房数卖”情形，假如出卖人在与先买受人订立了房屋买卖合同后，又与后买受人订立以同一房屋为标的物的买卖合同，并与后买受人办理了过户登记，那么，对于先买受人而言，固然出卖人可以通过买回房屋等方式重新取得房屋所有权以履行对先买受人的合同义务，但在实践中出卖人作出如此选择的可能性究竟不大。而且这一方案还要依后买受人（已取得房屋所有权）的意思而定。因此，在这种情况下，先买受人承担的交易风险增加，合同目的很有可能落空。此时，先买受人能否行使撤销权以保全自己的合同债权？
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作为房屋买卖合同标的物的房屋，在性质上属特定物。在给付特定物的债权中，假如债务人将该特定物的所有权移转给第三人，债权人是否可以以此种移转将导致其债权不能实现为由而请求法院撤销债务人的行为？通说以为，撤销权的行使目的在于恢复债务人的责任财产，保全全体债权人的利益，而不在于保障债务人能够向特定物债权人给付特定物。而且，撤销权行使的效力是直接变更债务人与第三人的意思表示的效果，对第三人利益影响甚巨。因此，只有在债务人移转特定物所有权将导致其责任财产减少、其资产不足以清偿债权人的债务时，债权人才可以行使撤销权。[18]申言之，在“一房数卖”中，只有出卖人移转房屋所有权的行为已经或将要极大地减少出卖人的责任财产，以致于先买受人请求出卖人承担违约责任的请求权难以完全实现或者根本不能实现时，先买受人方有权撤销出卖人与后买受人之间的买卖合同。
注释：
[1]在社会生活中，不能完全排除一种可能，即后买受人故意实施或与出卖人恶意通谋实施旨在侵害先买受人债权、使其合同目的落空的行为。这种情况固然在客观上也可表现为“一房数卖”，但并非交易行为的常态，在法律适用上也与“一房数卖”这一行为本身所具有的特殊性无甚关系，应属侵权行为法的范畴。受篇幅所限，此种情形不在本文的讨论范围。
[2]王轶著：《物权变动论》，中国人民大学出版社2001年版，第11页。
[3]参见梁慧星、陈华彬著：《物权法》，法律出版社1997年版，第91-93页。
[4]王轶著：《物权变动论》，第6页。关于“一房数卖”在不同的物权变动模式下的法律效果，可参见王轶著：《论一物数卖》，载于《清华大学学报》（哲社版）2002年第4期。
（科教范文网 fw.nseac.com编辑发布） [5]《人民法院报》2002年10月29日第5版。
[6]龙卫球著：《民法总论》，中国法制出版社2002年版，第127页。
[7]王泽鉴著：《民法学说与判例研究》（4），中国政法大学出版社1998年版，第164页。
