“一房数卖”的法律适用题目初探(6)
2016-03-06 01:02
导读：四、两个特殊题目 （一）关于无权处分在房屋买卖中，房屋所有权登记制度作为一种权利状态的公示手段，对无权处分行为的发生起到了相当的遏制作用
四、两个特殊题目
（一）关于无权处分在房屋买卖中，房屋所有权登记制度作为一种权利状态的公示手段，对无权处分行为的发生起到了相当的遏制作用。买受人于订立买卖合同前，只要查阅登记机关的登记簿，便可以对房屋的所有权回属以及有否权利限制（如是否有抵押权的存在）等情况一目了然。即便登记有误，登记名义人并非真正权利人，善意买受人的利益也受登记公信力的保护，该笔交易仍然产生与有权处分同样的效果。但这并不排除对房屋所有权的无权处分仍有一定的存在空间。在“一房数卖”中，比较典型的情况是，出卖人与先买受人订立了房屋买卖合同，并与先买受人办理了过户登记手续，其后又将该房屋卖给后买受人并与其订立了买卖合同。由于在第二份合同订立之时，房屋所有权已经移转给先买受人，出卖人对该房屋已无处分权，因此出卖人与后买受人之间的合同构成无权处分。
我国《合同法》第51条规定：“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”对该条款的理解与评价，理论界争议颇多，未有定论。[14]由于本文主旨所限，笔者无意在此探讨该规定本身的公道性。笔者以为，法官在适用法律的过程中应当在本国立法所特有的理论背景下，从维护整个法律体系和各项法律制度的***同一出发，努力探寻对现行法的公道解释。
在债权形式主义的物权变动模式下，债权合同的生效并不直接发生物权变动的法律效果。因此，处分他人之物的债权合同的生效并不会导致真正权利人的权利丧失。在买卖合同中，出卖人是否享有对标的物的处分权，影响的是出卖人能否依约定履行移转标的物所有权的合同义务，而不能影响到合同本身的效力。而且，即便出卖人在缔约当时对标的物无处分权，也不能排除出卖人日后通过买受、互易、受赠、继续等途径取得标的物所有权的可能。若认定合同无效，则出卖人不必受该无效合同的约束，自然也无向买受人承担违约责任的可能；若认定合同效力待定，只有真正权利人追认或者出卖人取得处分权时方才有效，则将合同的效力和买受人的利益系于真正权利人或出卖人的意志，买受人完全处于被动状态，对买受人实有不公；若认定合同有效，则必将鞭策出卖人通过种种努力取得处分权并移转标的物所有权给买受人，以避免违约责任之承担。可见，唯有认定合同有效，才能最大限度地平衡出卖人（无权处分人）、买受人以及真正权利人之间的利益关系。
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我国《合同法》第52条把违反法律、行政法规的强制性规定的合同规定为无效合同。那么，违反《合同法》第132条第1款关于“出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分”的规定而订立的合同，是否应认定为无效合同？王轶先生以为，《合同法》第132条第1款并非合同法上的强制性规范，而是倡导性规范，仅是诱导性地提倡一种立法者以为较佳的行为模式，并不对当事人之间的利益关系产生实质性的影响。法官在运用《合同法》处理合同纠纷时并无适用倡导性规范的可能，自然不能根据《合同法》第52条第5项的规定将无权处分合同认定为无效合同。[15]王轶先生同时以为，《合同法》第51条的规定，并非我国合同法上有关无权处分合同的一般规定，而是当当事人就动产标的物所有权的移转特别约定采用债权意思主义的物权变动模式时，有关出卖他人之物买卖合同为效力待定合同的规定。[16]此种解释是在尊重现行法的法律效力的基础上，在我国债权形式主义物权变动模式的背景下，依体系解释的方法得出的公道性结论，可谓专心良苦。从法律适用的角度看，笔者甚为赞同。但从完善立法的角度观之，有学者指出，《合同法》第51条与第132条第1款应予以删除，以简化法律关系，避免因理解上的偏差而导致法律适用上的混乱。[17]
综上所述，处分他人之物的合同，假如没有其他方面的瑕疵，仍然应为有效合同。至于买受人能否取得标的物所有权，在出卖人于履约之际取得了处分权的情况下，自然可以将标的物所有权移转给买受人；在出卖人仍然未能取得处分权的情况下，则买受人可以通过物权变动的公示公信原则和善意取得制度寻求救济，或者要求出卖人承担合同不履行的违约责任。
