“一房数卖”的法律适用题目初探(5)
2016-03-06 01:02
导读：（二）物权变动的公信原则 物权的存在既然以登记或占有为其表征，则信赖此表征而有所作为者，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征之人也
（二）物权变动的公信原则
物权的存在既然以登记或占有为其表征，则信赖此表征而有所作为者，纵使其表征与实质的权利不符，对于信赖此表征之人也不生任何影响，称为公信原则。该原则系以保护交易的动的安全为其使命，并以此实现交易便捷。参与交易行为之人，只需依公示方法所表现的物权变动从事交易即可，而不必再费时费力，详查标的物权利状态的实际底细。因此公信原则完全符合市场交易之便捷和迅速的要求，交易人不再担忧有公示方法所表现以外的物权状态存在，而遭受不测的损害。因此，交易的动的安全受到保障，公信原则于是成为近现代物权法一项重要原则。[9]在不动产交易场合，不动产登记的公信力是指不动产登记机关在其不动产登记簿上所作的各种登记，具有使社会公众信其正确的法律效力，具体包括：决定因法律行为发生的不动产物权变动能否生效的效力；权利正确性推定的效力；善意保护的效力；风险警示的效力。[10]
在“一房数卖”的情况下，公信原则对于保护善意第三人基于对登记的信赖而取得的利益至关重要。例如，甲将房屋转让给乙，但因房产登记机关漏登，在登记簿上所记载的房屋所有权人还是甲。后甲又将房屋转让给不知情的丙，并办理了过户登记手续。丙随即向乙请求返还房屋。根据房屋所有权登记的公信力，即使登记错误或有遗漏，因相信登记正确而与登记名义人（登记簿上记载的所有权人）进行交易的善意第三人，其所得利益仍受法律保护。因此，丙将取得房屋所有权。而乙因此而遭受的损失则应由登记机关依照国家赔偿法的规定承担赔偿责任。
在存在错误登记的“一房数卖”中，后买受人欲得到公信力的保护以取得房屋所有权，须满足下列条件：[11]（1）须登记簿之错误不能从登记簿发现。登记错误，即登记与权利的实际情况不一致，且此种不一致不能从登记簿上发现。（2）后买受人须为善意。所谓善意，指后买受人不知登记错误且对不知无重大过失。如后买受人明知或依当时之情形应知登记有错误而竟未知，则非善意。同时，后买受人不能以信赖房屋占有人或房产证持有人为房屋所有权人为理由而主张自己为善意。非善意的后买受人不受登记公信力的保护。（3）后买受人与出卖人（登记名义人）之间的买卖合同，除出卖人并非真正权利人外，[12]别无其他方面的瑕疵。（4）须无异议登记。假如错误登记虽未获更正，但已有人提出异议并记载于登记簿上，此异议即具有阻止登记公信力的效力，而且可以在此基础上对不实登记加以矫正，从而从根本上消除登记上的权利与事实上的权利之间的矛盾。若登记簿上不存在此种异议，则不实登记的公信力仍然得以维持。
（科教作文网http://zw.NSEaC.com编辑发布） 在不动产交易中，法律上还设有预告登记制度。所谓预告登记，是指为保全以不动产物权之得丧、变更、消灭为目的的债权请求权所进行的登记。在不动产交易中，因当事人双方买卖合同的生效与完成过户登记、移转标的物所有权之间尚有一定的时间差，而买受人的合同债权又不具有对抗第三人的效力，因此难以阻止第三人抢在买受人之前办理完过户登记手续，使买受人欲获得房屋所有权的合同目的不能达成。预告登记制度正是为了弥补买受人与第三人之间的利益失衡而设。预告登记并不使所有权发生移转，而主要是使买受人享有优先请求的权利，即赋予买受人的债权以对抗其他买受人的效力。在我国，商品房预售登记即具有预告登记的效力。“商品房预售登记的法律性质，与现房买卖中的产权过户登记完全不同。商品房预售登记所登记的并非房屋的所有权，而是房屋预售合同约定的债权。……商品房预售登记的法律意义既不在于制约商品房预售合同的债权效力，也不在于移转预售房的所有权，而在于经过预售登记这一公示程序，使商品房预售合同约定的债权取得对抗第三人的法律效力。”[13]例如，在“一房数卖”中，出卖人在与先买受人订立房屋买卖合同后、通过过户登记将房屋所有权移转给先买受人前，办理了预告登记的，尽管出卖人与后买受人之间以同一房屋为标的物的买卖合同为生效合同，但先买受人的合同债权因预告登记而具有了对抗第三人的效力，后买受人即不得向出卖人主张移转房屋所有权，而只能要求出卖人承担违约责任。
