美国不动产施工留置权综述——兼论中国物权法(3)
2014-12-13 01:09
导读：(5) 留置权人提出取消赎回权 (Foreclosure)诉讼。 (6) 胜诉留置权人执行取消赎回权 (强制拍卖)。 各州的具体程序各不相同，有简有繁。 4.3 施工留置权人 理论
(5) 留置权人提出取消赎回权 (Foreclosure)诉讼。
(6) 胜诉留置权人执行取消赎回权 (强制拍卖)。
各州的具体程序各不相同，有简有繁。
4.3 施工留置权人
理论上，为改良业主财产提供了劳动、服务、材料、设备的任何人都有留置权，但法律规定有所不同:
(1) 与业主有合同关系的承包商、供给商、工人有留置权。有些州未规定承包商有留置权，承包商要依据合同起诉违约的业主并向法院申请司法留置。美国司法留置的有效期为10年并可申请延长有效期10年。
(2) 通过合同链与业主有间接合同关系的人也有留置权，但各州规定的范围不相同。有些州规定与承包商或一个分包商有合同关系的任何人都有留置权；有些州规定与承包商有合同关系的人才有留置权；有些州规定与承包商或第1级分包商有合同关系的人有留置权；有些州规定与第2级分包商有合同关系的人也有留置权；如此等等。但仅与供给商有合同关系的人没有留置权，例如供给商的工人及其供给商没有留置权。
(3) 对不动产改良没有直接贡献的人没有留置权。
(4) 有些州不承认建筑师等专业职员的留置权。
(5) 对于提供以下物品的供给商，各州规定各异:
● 未与不动产溶为一体的施工材料，例如燃油；
● 租赁的施工机械或周转材料；
● 新购买的施工机械或施工工具。
有无留置权只是有无担保的差别。拍卖清偿或破产清算时，有担保的债权人优先于无担保的债权人受偿。
与业主有间接合同关系的人也有留置权，这是因其劳动或材料已溶进业主不动产。假如不获支付，他们有权依法扣留该不动产物权，并可通过法律程序取消业主的赎回权，最后强制拍卖共有财产以清偿其债权。但工程利润没有留置权，由于是劳动而不是工程利润创造了不动产价值，而不动产中的材料是价值的转移。
（科教作文网http://zw.ΝsΕAc.com发布） 多数州规定，当事人最后一次履行工作或供料后才能行使留置权。这意味着，从合同链的最下方向上依次发生留置，直到最后发生承包商留置。并且，当事人只对自己的利益提出留置索赔，例如承包商和分包商不索赔材料款，否则可能与供给商重复索赔。
4.4 施工留置权的标的
施工留置权的标的一般是不动产的所有权，有些州还可以是用益权甚至业主帐户。法律上无法转让、出售的不动产一般也不留置其所有权。例如以下情况:
4.4.1 留置不动产的用益权
很多州规定，对于承租人的房屋装修工程，只能留置承租人的装修财产和租约而不能留置业主的房屋。由于房屋装修后其市场租金较高，留置权人可以拍卖租约，以市场租金差价来清偿债权，或者以该租约的租金收进来清偿债权，亦即留置不动产的出租权。此外，对于油田钻井工程，还可以留置原油，如此等等。
4.4.2 留置业主的基建帐户
目前，大多数州已经禁止留置联邦政府工程，少数州答应留置地方政府工程，但全部都不是留置政府工程的所有权。例如俄亥俄州规定，当局收到工人、供给商、分包商的留置权声明后，应从承包商的合同价款中扣除一笔款项，存进一个“第三者保管待条件完成即付帐户”(Escrow Account)；留置权人获得承包商同意书或法院裁决书后，即可从该帐户中获得支付。纽约州有一种“留置公共改良工程帐户的通知”(Notice of Lien on Account of Public Improvements)，当局收到这种通知后，必须造册登记，并冻结相应的基建款项。
4.4.3 留置贷款与停止通知 (Stop Notice)
业主通常会向银行申请以在建工程为抵押的施工贷款 (Construction Loan)。这种贷款在开工前登记并按工程进度分期放款给承包商，业主无法挪用也不能用于预支工程款，不动产销售收进的大部分 (一般70%) 必须优先还贷。法律规定业主必须将施工贷款人的名称、地址等资料通知承包商并在工地显眼处张贴公示。留置权人向贷款人递送留置权宣誓书副本后，其优先权高于贷款人——即使贷款人登记在前。为保卫优先权，贷款人必然会指令业主将贷款优先用于清偿留置索赔。
