美国不动产施工留置权综述——兼论中国物权法(4)
2014-12-13 01:09
导读：有些州答应直接留置施工贷款或按揭贷款。例如阿拉斯加州成文法§34.35.062(a) 款规定，留置权人可以向贷款人递送停止贷款通知 (Stop Lending Notice)，扣留部
有些州答应直接留置施工贷款或按揭贷款。例如阿拉斯加州成文法§34.35.062(a) 款规定，留置权人可以向贷款人递送停止贷款通知 (Stop Lending Notice)，扣留部分贷款作为担保。新墨西哥州有《停止通知法案》(Stop Notice Act)，即新墨西哥州属地法 (New Mexico Territorial Laws) 第48章第48-2A节。在一些州，赔付后的付款保证担保人可以向贷款人发出停止通知 (Stop Notice)，例如，承包商拖欠工资、材料款而导致承包商付款保证担保人赔付时，担保人可以依法扣留贷款，亦即扣留承包商的应得工程款作为反担保。
5 美国施工留置的实践操纵和有关规则
5.1 留置权限制和登记费
当事人提供劳动或材料超过一定金额时才有留置权，例如新罕布什尔州为15美元。作者所见法律文本中未发现施工留置权登记费的规定，但见怀俄明州宪法§29.7.103(b)款规定收取1美元的车辆留置权登记费。
5.2 登记机构
债权人申请登记留置权无须事先经过业主同意。留置权登记于不动产契据登记册 (Registrar of Deeds)。美国多数州的登记机构隶属于法院，名称各异，例如爱达荷州是县登记处 (county recorder)，佛蒙特州是城镇书记员办公室 (clerk’s office of the town)，西弗吉尼亚州是县书记员登记处 (county clerk's records，等等。
5.3 申请登记的文件
各州申请文件的内容大同小异，但名称各异，常见有：留置权宣誓书 (Affidavit of Lien)、留置权声明书(Statement of Lien)、留置权通知书 (Notice of Lien)、留置权利通知书 (Notice of Right to Lien)、留置权请求书 (Claim of Lien)，等等。本文统称为“留置权宣誓书”， 这种法定格式文件的填空内容主要有:
(1) 业主以及全体共有业主的姓名、地址、电话；
(2) 不动产的法定描述，包括地址、地理位置和建筑的描述，以便登记机构正确识别该不动产；
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(3) 承包商的姓名、地址、电话；
(4) 与申请人签署合同的人的姓名、地址、电话；
(5) 申请人的姓名、地址、电话；
(6) 扼要描述申请人的工作或所供材料、设备；
(7) 索赔项目的起止时间、应得金额、索赔金额。
有些州答应让与留置和分拆让与留置，并在留置权宣誓书中注明受让人的姓名、地址、电话。
申请人必须是索赔当事人，例如，材料费由供给商索赔，而不是由承包商或分包商代表供给商索赔。
5.4 公证和刑事处罚
普遍规定留置权宣誓书必须公证。有些州还要求公证人核实资料。通常由律师事务所提供公证服务并代理诉讼。很多律师胜诉后才收取诉讼费，如不认真履行公证责任和核实资料，打起官司来可能白忙一场。
申请人在留置权宣誓书中弄虚作假和发假誓是刑事罪行。任何人伪造或篡改留置权登记资料，恐吓、胁迫公职职员和雇员履行或不履行职权也是刑事罪行。法律规定此类犯罪人要囚禁并罚款，对法人还要处罚执照，以惩罚恶意留置和欺诈他人财产以及发假誓等行为。
5.5 申请登记的方式
(1) 有些州规定，申请人或其代理人(通常是律师)到工程所在地的不动产登记机构办理留置权登记。
(2) 有些州规定，以有回执的保证邮件将经公证的留置权宣誓书寄送登记机构。交寄日期视为登记日期。
(3) 有些州规定，以上两种方式同时实行。
留置权人还必须以有回执的保证邮件将留置权宣誓书副本寄送业主以及共有业主、承包商、抵押贷款人。没有业主签收的回执，留置权人不能提出取消赎回权诉讼。业主还有权要求留置权人补充具体书面说明。
合同价超过一定金额 (常见500美元)时，通常要求提交合同和执照的副本。美国有500多万建筑工人和50多万家建筑公司，其中很多是个体劳务公司。
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5.6 无效的留置权登记
留置权宣誓书的任何缺陷都可能会导致留置权登记无效，例如以下情况:
(1) 索赔金额不正确或无理索赔；
(2) 材料数目不正确或超出合同规定的数目；
