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美国不动产施工留置权综述——兼论中国物权法(7)

2014-12-13 01:09
(6) 对于住宅工程，办理了期权登记后，善意买主对其后登记的留置索赔概不负责，由于消费者难以调查还未登记的留置权。向该买主提供购楼贷款的抵押贷款人也受保护，其优先权高于其后登记的留置权。
其中(6)是美国《同一施工留置权法案》提倡的原则。但目前大多数州都规定留置索赔人可以对抗新业主，因其劳动或材料在不动产上，理论上不动产所有权的转移并不能消灭留置权，或者这样说，善意取得制度不适用于不动产的施工过程。消费者购买预售期房时可购买产权保险，保费率一般为0.3%～0.5%。

6 业主的付款防卫 (Defense of Payment)

合同链中的工程款流程是：业主→承包商→第1级分包商→第2级分包商→……→工人和供给商。假如中间有人截留了工程款，必然会有人被欠款。有些承包商或分包商可能挪用工程款甚至卷款而逃或转移工程款后宣告破产，以至造成留置索赔和工程延误。业主可能因此要付两次款，不公道地承担承包商、分包商违约不付款甚至亏损和破产的责任。付款防卫就是采取措施保障工程款流程畅通，防止工程款被挪用而造成业主损失。很多州施工留置权法律制订了业主付款防卫制度。
6.1 付款防卫——事前通知
有些州规定，首次工作或供料后一段法定时间内，与业主没有直接合同关系的人要向业主递送通知，告知其权利和合同信息，否则没有留置权。这种通知使业主把握全部潜伏留置者并想法保障他们获得支付。
有些州规定业主要在不动产登记机构登记一个开工通知，副本递送承包商并在工地显眼处张贴公示，然后潜伏留置者向业主递送通知(有些州还要预登记)。业主未登记开工通知，禁止登记留置权。开工通知的主要内容是业主及其不动产的法定描述，即申请登记留置权所需资料。有些州的开工通知也可以由承包商登记和公示。有些州的开工通知日期就是留置权生效日期。
有些州规定业主有权要求承包商或分包商提交潜伏留置者名单。有些州规定开工后承包商必须向业主提交拟用分包商、供给商名单。有些州规定签约后分包商、供给商必须向业主递送合同通知，否则没有留置权。
业主一般都要调查承包商、分包商的信用评级，拖欠工资、材料款、分包款的投诉记录，以及留置权诉讼记录。签定合同前，业主还会要求承包商提交具体施工计划和付款计划，以便付款治理和对抗留置。
6.2 付款防卫——直接付款
有些州规定，对于小型工程，业主有权直接付款给潜伏留置者。例如明尼苏达州规定，对于1～4个家庭单元的住宅工程以及5000平方英尺以内的农业建筑和贸易工程，供给商和分包商在首次工作或供料后，必须向业主递送一种通知，而业主有权直接付款给这些潜伏留置者，以避免支付两次工程款的风险。
6.3付款防卫——最后付款
美国法律答应业主保存10%进度款作为最后付款。承包商付清工人、供给商、分包商的结算款后，业主才能支付结算余款给承包商，否则业主可能会遭受留置索赔。一般做法是：承包商提交放弃留置权证书和一份保证担保以后，业主再支付结算余款给承包商。
6.4 付款防卫——自弃留置权 (Waivers of Lien)
业主支付进度款前，承包商须提交由潜伏留置者分别签署的有条件放弃留置权文件，付款后换成无条件放弃留置权文件。下次付款时，假如承包商仍未提交上次付款的全套无条件放弃留置权文件，业主有权依法不付款。对于业主已经支付的已完工作和已供材料，潜伏留置者自弃留置权后，无权再申请登记留置权。
有些州答应签约前自弃留置权，很多工人、分包商、供给商往往***自弃留置权后才能获得合同。1999年，克林顿总统签署了公共法律106-49，即《建筑业付款保***案》(Construction Industry Payment Protection Act of 1999)，实质性地禁止签约前弃权并禁止任何人代表他人弃权。固然该法案是针对付款保证担保而言，但多数州施工留置权法律包含付款保证担保条款，有些州法律参照该法案修改了有关弃权条款。