评价网 > 科教论文 > 法学毕业论文 > 法学论文 > 正文

美国不动产施工留置权综述——兼论中国物权法(6)

2014-12-13 01:09
5.12 留置权登记随不动产所有权转移
不动产的转让、出售不清除留置权登记。留置权登记随不动产所有权转移而转移，否则业主可能会将不动产转让给家人或朋友，从而清除全部留置权登记。
5.13 留置权登记的解除
法律规定，业主可提交第三方保证担保以解除留置权登记，保额为索赔额的100%～200%，各州不同。承包商付款保证担保要在登记机构登记备案，留置权登记将转为对承包商付款保证担保的索赔。有些州规定留置权人获得支付后必须在法定时间内向登记机构递送清偿通知，自行撤消其登记，否则罚款或赔偿业主损失。
5.14 留置权的生效时间和优先权
优先权指债权人之间的优先受偿次序，用于拍卖清偿和破产清算时排定清偿次序。一般按担保债权的登记生效日期排序。拍卖所得按优先权等级依次清偿，到某一级不足清偿时该级所有债权人按债权比例分配。
理论上，施工留置权自当事人首次工作或供料的瞬间生效，但必须完成留置程序并办理登记后才能生效。多数州规定，同一法律关系下的留置权人的优先权日期相同。有些州是各施工合同的个别开工日期；有些州是建设项目第1个施工合同的开工日期；有些州是建设项目首次可见改良 (First Visible Improvement) 日期，该定义可以是拆迁、砍树甚至是立标界的日期。少数州规定优先权日期是当事人首次工作或供料的日期。优先权日期相同的留置权人还要再分出以下等级:
(1) 工人优先于供给商、分包商、承包商；
(2) 供给商优先于分包商、承包商；
(3) 分包商优先于承包商；
这样分级的理由是：未获足额赔付的分包商必然会依据分包合同起诉拖欠款的承包商，为避免无谓诉讼，分包商应优先于承包商受偿，余者类推。

（科教论文网 Lw.nsEAc.com编辑整理）

此外，有些州规定首先清偿工人欠薪而有些州规定首先清偿每位工人一笔生活费 (例如800美元)，余款按清偿程序分配，以保护优先权日期在后的工人。
5.15 强制执行取消赎回权
胜诉留置权人获得执行取消赎回权 (强制拍卖) 的裁定书，但一般不能立即拍卖，由于法律上共有人对共有财产有优先购买权。例如，明尼苏达州规定败诉业主有6个月时间赎回留置权，爱达荷州法典 §45-510规定胜诉留置权人有5年执行期。法院裁决后业主通常很快就会付款，以免不动产被拍卖并影响其信誉。事实上，除非业主破产，留置权人拍卖不动产是罕见的，由于抵押贷款人必然会强制业主清除留置索赔，甚至购买留置权，以免在建工程被贱卖而导致贷款损失。
不动产担保物权按法定受偿次序分为第1优先权、第2优先权、第3优先权、…。当第2优先权人执行取消赎回权时，清除第3优先权及其后面的次等担保物权，即已登记的次等优先权人应参与诉讼和分配拍卖所得，而第1优先权保存给新业主。新业主的报价必然会扣除清偿第1优先权的用度，因而第1优先权人的利益不受拍卖事件影响。其余类推。还未完成留置程序的未成形留置权 (Inchoate Lien) 往往可在破产清算中逃生——将来对抗新业主，但有些州要向法院申请。
5.1 6 留置权与抵押权的优先权竞合
原则上，开工前登记的抵押权优先于留置权，反之亦然。但有很多复杂的例外情况，一般规则如下：
(1) 开工前登记的不动产抵押贷款，开工后未用于支付该不动产工程款的部分，优先级低于留置权。
(2) 假如不动产上存在一个优先于留置权的担保物权，而新登记的抵押贷款用于清偿这个担保物权的到期债务时，该新登记的抵押权同样优先于那些留置权。这种“借新债还旧债”可理解为：新抵押贷款人购买了旧抵押贷款人的担保物权并取代了其优先位置。
(3) 新登记的抵押贷款用于清偿该不动产上先前已经登记的任何留置索赔时，优先于其后登记的留置权。
(4) 新登记的抵押贷款用于支付该不动产的赋税或共有不动产的摊派用度时，优先于留置权。
(5) 新登记的抵押贷款用于支付该不动产的工程用度时，优先于其后登记的留置权。假如没有人愿意借钱给业主清偿工程债务，这对施工合同双方反而不利。