沪宁两地房地产市场之比较与思考(2)
2016-01-11 01:05
导读：3．房地产市场体系：健全和完善是基调 房地产市场是一个整体，房地产一级、二级、三级市场是相互联系、相互促进的。考察一个区域的房地产市场是否
3．房地产市场体系：健全和完善是基调
房地产市场是一个整体，房地产一级、二级、三级市场是相互联系、相互促进的。考察一个区域的房地产市场是否发达、房地产业处于哪个阶段，关键看房地产市场体系是否健全和完善。上海的房地产市场发育迅速，房地产市场体系比较健全和完善，房地产二级、三级市场已经形成了较好的联动效果，三级市场交易的活跃有效地促进了房地产二级市场交易量的增长。近年来、上海市政府在培育房地产二级、三级市场方面做了大量工作，形成了一套有效的房地产市场政策，大大降低了房地产的流通本钱和交易本钱。
南京房地产二级市场日趋活跃，三级市场初步建立，但由于南京有关政府部分的观念、做法和上海存在着较大的差距，南京有些政府部分的少数官员想的是怎样设置更多的关卡，热衷于使某些部分、某些个人得到更多的好处，或热衷于直接进进市场，既当运动员又当裁判员，而不是着眼于健全和完善房地产市场体系，缺乏有效的房地产市场政策，导致房地产的流通本钱和交易本钱大大进步。由于住宅福利供给制度基本退出历史舞台，三级市场亦已开放，房地产市场发育的制度约束已经大大减小，题目已经集中在政策层面和操纵层面。因此，必须制定一系列促进房地产市场发育的政策，并切实有效地贯彻执行，经过三一五年的不懈努力，不断完善房地产市场体系，培育出一个良性发展的房地产市场。
4.房地产项目的开发规模、品质与品牌：南京学上海，学习为创新
房地产开发的规模决定了开发的模式，一个几万平方米的房地产项目只是一种组团式的开发，甚至连幼儿园等配套都可以不需要；但开发一个50万平方米或者100万平方米的项目，就相当于新建一个小城镇，学校、医院、商场、娱乐场所等等则必不可少，两者之间存在很大的差别，是两种截然不同的开发模式。而且，房地产规模化开发，要求发展商具有足够的实力和拥有事业专业化核心技术，擅长资本运作，精于永续经营。同时，规模化开发迫使发展商进步产品品质以应付市场竞争，规模化开发一旦取得成功，必将大大提升发展商的品牌。
内容来自www.nseac.com 相对而言，上海的房地产项目规模大，整体品质高，品牌楼盘多。如上海万里城的规模达215万平方米，上海事城的规模为160万平方米，20万平方米以上的项目较为普遍。近年来，南京的房地产项目开发水平有较大进步，南京的发展商提出了“学习上海，赶超杭州”的口号，通过“边干边学”，逐步上台阶，最大的楼盘规模已超过50万平方米，房地产项目运作中小区规划、景观设计、智能物业、数码社区、绿色住宅等概念得到推广和应用，新技术、新材料也都不断成为项目的卖点。但是，南京和上海不在同一个平台上，随着上海学总是学不完，南京的发展商和南京人，更应该思考的是如何增强自信心，找回自我？上海人没有紫金山，南京人没有外滩，哪里造得出一个外滩！学习不是克隆，克隆只会失往自我，学习是为了创新，创新才是获得竞争力的源泉。
5．全程策划和销售代理：揭开“大师”的红盖头
经济学表明，由于学习或经验曲线的客观存在，产品的单位本钱将随着企业累积经验的增加而下降。房地产全程策划和销售代理技术是以专业化深度分工为条件条件的，因而可以促使发展商和代理商充分利用自身的市场操纵经验和发挥专业技术水平上风，利用各类专业人士的累积经验或一技之长，形成组合上风，在有效分工和合作中进步效率，降低本钱；可以在房地产业的分工和专业化发展的条件下借助于知识和人力资本大幅度进步项目的附加值，增强其市场竞争力；可以不断进步行业的规模经济和范围经济。
上海房地产业的发展，带来了策划代理业的繁荣，而在垄断竞争的市场结构条件下，策划代理业的发展，降低了专业技术水平不高和缺乏专业人才的发展商进进市场的门槛，进步了其竞争力。上海的策划代理业经历了一个从海外进进的洋务派占主导到熟悉地方文化和区域市场的本地代理商为主导的本主化的过程。单纯从数目来看，开发公司与策划代理公司几乎达到1：1的比例。这充分说明了策划代理业的激烈竞争程度，竞争促进了策划代理商水平的进步，为整个行业的发展提供了坚实的基础，而且也对周边城市产生了辐射。
