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沪宁两地房地产市场之比较与思考

2016-01-11 01:05 沪宁两地房地产市场之比较与思考

2001-06-08

上海和南京同居于经济十分发达的长江三角洲地区，都处于未来最有远景的国际化城市带上，两地房地产市场有较多的共性。但是，相比而言，由于上海是这一城市带的核心和国际化大都市，南京在这一城市带上是地位十分显要的中心城市，沪宁两地在城市人口规模和经济、社会功能上的差异，经济发展水平的差异，以及各自特有的自然环境条件和人文环境条件、地方文脉的特征，导致两地的房地产业发展和房地产市场存在着很多差异。因此，对沪宁两地的房地产市场进行全面的比较研究，可以相互鉴戒对方的经验，促进房地产市场的发育。

一、南京和上海比较：差距与机会

1．城市定位与行业规模：南京存在巨大的发展空间

一个城市的房地产市场交易规模，与城市人口总量和城市性质及功能直接相关。从人口规模来看，上海有1100万的城市人口，还有庞大的活动人口；而南京市区目前只有不足300万的人口，2010年的规划人口规模也不过500―600万，单就这一点来说南京和上海并不是同一个数目级的。从城市性质和功能来看，上海将朝着国际化大都市的方向发展，要成为国际的经济中心之一，上海不只是中国的中心城市，也是全球的中心城市；而南京作为沪宁杭国际化城市带上的中心城市和长江三角洲国际化城市圈中的中心城市，在主动接受上海辐射的同时对上海这一发展极产生强大的支撑作用，这表明南京固然不可能有上海那样的国际地位但却能获得相应的发展机会。

目前，上海的房地产市场年交易量达2000万平方米左右，其中存量交易量占1/4以上；而南京房地产市场的交易量增量只有250万平方米左右，存量市场虽已经开放一年多，但效果不理想，直到最近才开始启动。就尽对量而言，南京是不能与上海相比的，但从相对量来看，南京的房地产交易规模明显偏小，预示着南京房地产市场的空间很大。假如5年内南京房地产市场的年交易量达到甚至超过500万平方米，在南京房地产市场上发展商就有一个比较宽广的舞台。 （科教论文网 lw.NsEac.com编辑整理）

2．基础设施：城市化和房地产业发展的瓶颈

从经济学角度来看，一个地区的城市化发展的水平，不是单纯看人口城市化的程度，同时还要考察城市基础设施建设的水平，以及产业结构的高度和知识创新的能力。发展中国家的城市化必须同时与城市的现代化相结合才能真正培育起发展极。长江三角洲地区是中国最发达的三大经济圈之一，但城市化的水平严重滞后于经济发展的水平，最突出的是现代化基础设施建设的水平偏低和产业升级不足，而且由于基础设施建设水平不高进一步阻碍了产业升级，这是长江三角洲城市圈发展过程中亟待解决的题目。没有一流的基础设施和大交通框架，不可能建成一流的国际化城市圈。

改革开放以来，特别是1990年代初开始的大规模浦东开发，大大促进了上海的城市基础设施建设，尤其是大的交通框架基本形成（如地铁的建成开通），而基础设施的完善直接推动了城市化以及再城市化（如旧城改造）的进程。城市化与房地产开发有着非常紧密的联系。上海的城市基础设施建设，为房地产开发创造了较好的条件。导致城市边沿和地铁沿线的土地开发迅速热起来，房地产价格空间扩大，使上海房地产市场加速进进大众消费阶段。

相比而有，南京的基础设施建设虽有较大进展，但大的交通框架尚未形成，规划建设的档次不高，直接影响了城市化发展的水平和房地产开发的进展，并未具备作为中心城市应有的地位和功能。与老城区仅一河（秦淮河）之隔的“长江新城”。位于长江之滨，总规划开发面积为42平方公里，但最初功能定位只是一个大型居住区，而非有明确功能分区、实施综合开发的中心城区，基础设施建设滞后，区内地铁何时开工建设远远无期。江宁新城与亚东新城能不能迅速热起来，一个关键因素将取决于交通设施的发展。基础设施特别是交通设施建设滞后成为南京城市化、再城市化和房地产开发的瓶颈，制约了有效需求。南京的助铁一号线主要在老城区，虽将对南京城市发展产生一定作用，但对长江新城、江宁新城与亚东新城开发建设的直接推动力不强，假如先开工建设二号线或三号线也许效果将更好。