沪宁两地房地产市场之比较与思考(4)
2016-01-11 01:05
导读：房地产开发是应该突出项目的个性和特色的，但更要夸大同一规划与整体协调，使新开发的接金能与四周的环境融为一体，不断完善城市景观。假如过分夸
房地产开发是应该突出项目的个性和特色的，但更要夸大同一规划与整体协调，使新开发的接金能与四周的环境融为一体，不断完善城市景观。假如过分夸大个体的特色而不顾及相邻项目的特点，忽视片区的同一性、协调性、整体性和区域性，极易形成冲突与对立，破坏城市的整体景观效果，变成城市开发的败笔，不能给后人留下可以细细品味的凝固的
音乐。
第二，真正树立“双赢”的理念引导房地产开发，以为业主创造价值、为社会创造财富、为后代创造文化的高度责任感，精心打造物业，贡献房地产精品。
考察沪宁两地房地产开发和市场销售的状况，可以发现，短期内被市场认同、价格上涨、销售火爆的项目较多，但真正经得起时间考验、中长期不被市场淘汰、能够保值增值的项目未几，大量的楼盘缺乏历史文化价值和升值空间，甚至有的项目清盘以后，价值便开始大幅下跌，发展商赚了大钱而买房者却陷了进往，对先前购房的投资者产生极大的打击。这种“低开高走，先扬后抑”的房地产价格走向，势必破坏投资者的市场信心，阻碍房地产业的长期发展。出现这种状况，是由于发展商为了应付日趋激烈的市场竞争，挖空心思往制造楼盘的卖点，盲目创造时此而忽视了真实的市场需求，楼盘的时间价值稍纵即逝，按金不能得到历史承认。
因此，发展商亟待解决的困难是如何使产品创新不被历史淘汰。解决这个题目的关键是要吃透一个城市的历史文化、建筑传统和地方文脉，使新开发的楼盘能够自然继续、大胆扬弃和全面伸展这个城市的个性、同时，能够适应城市现代化发展的要求。
第三，切实调整房地产业的市场结构，制定公道的产业政策，降低发展商的退出壁垒，进步市场的进进门槛，实施大规模的企业购并和资产重组，不断进步房地产业的市场集中度。
（科教范文网http://fw.nseac.com） 从整体上来看，沪宁两地的房地产市场是一种垄断竞争的市场格式，市场集中度低、甚至出现了低水平的过度竞争。再一行业内的企业数目过多，固然表面上能够在短期内造成一种繁荣兴旺的景象，但是市场高度分散，造成资源的过度分散以至浪费，企业普遍缺乏规模上风和竞争力。令人担忧的是，中国大陆根本没有“地产大王”。这种市场结构状况已成为阻碍房地产业发展的主要因素之一。因此，要通过多种途径促进企业扩张，尽快进步市场集中度。一是推进房地产企业改制，实行产权结构多元化；二是争取更多的房地产企业的股票上市，降低上市公司从事房地产开发的进人壁垒，增强发展商的资本实力；三是充分利用资本市场，通过收购、吞并，推进房地产企业的资产重组和企业扩张；四是在资本规模、技术实力、操纵经验、开发规模等方面进步房地产业的市场准进的条件，延迟销售许可证的发放时间（如主体工程已封顶或准现房），征收土地闲置税和房地产空空税，促使无实力的项目公司退出市场，进步房地产业的市场进进壁垒。
第四，健全和完善土地市场，促进土地产权活动，建立适应房地产业发展的土地产权制度。
目前，土地产权制度的改革和土地市场的发育，已经滞后于房地产业发展和要素市场发育的整体水平。土地市场是房地产市场体系的重要组成部分，土地市场发育迟缓必将制约房地产市场体系的完善。因此，必须在土地产权制度改革和土地市场培育上取得突破，全面盘活土地资产，建立健全土地批租市场，促进划拨土地使用权进进市场。（1）对于新增的经营性土地使用权主要通过土地批租市场，实行土地出让，并尽快以土地拍卖、公然投标方式取代协议方式。（2）通过立法，明确存量不动产划拨土地使用权的使用期限，根据不同用途和现有财产状况把使用期限确定在20－30年以内。企业可以将这种土地产权当作法人财产权进行转让、出租、抵押等。当非经营性土地改变为经营性土地时，也应重新明确使用期限。（3）逐步进步存量不动产划拨土地使用权的年租金，使之与批租土地的年地租本钱相当，从而促使存量不动产的土地批租。（4）放宽划拨土地使用权进进市场的条件，政府原则上不限制划拨土地使用权的转让、进股、出租、抵押等，但上述权利的行使不得超过规定的土地使用期限，同时要承担缴纳地租的义务。（5）不断开拓上地等不动产金融业务，运用金融机制促进土地产权活动。
