传统公有制财产的物权法规范律毕业论文(5)
2017-11-09 06:16
导读：作者以为，出让土地使用权即是满足私益目的的土地使用权，具有民法上的财产属性；而划拨土地使用权则应当定位在满足公益目的上，因而不能进行贸易
作者以为，出让土地使用权即是满足私益目的的土地使用权，具有民法上的财产属性；而划拨土地使用权则应当定位在满足公益目的上，因而不能进行贸易化处分（流转）、非为民法上的财产。这里之所以说是“应当”，是由于现实中并不是这样定位的。
在现实生活中，存在两种划拨土地使用权。一种是《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（下称《暂行条例》）所确立的划拨土地使用权，另一种是该法之前在计划体制下形成的划拨土地使用权。作者以为，《暂行条例》之前的划拨土地，有很多并不都是为公共利益而存在，因而应当答应他们“转轨”，即通过贸易化处分或补办出让手续，转化为出让性质的土地使用权；而剩余真正公益目的的土地使用权及其新的划拨土地使用权构成公益目的的使用权。
但是，实践中往往不作区分，凡是划拨土地即答应市场化处分，这显然违反划拨土地使用权设计初衷。建议从严把握转化条件，不以主体性质，而依用途界定答应市场化处分的范围，将可转化的划拨土地限于贸易用途的土地。也就是说，并非公司、企业所占有的全部划拨土地均可转化，只有用于非公益目的的土地才可转化。简言之，《暂行条例》第45条适用的条件不是划拨土地，而是非公益目的划拨土地。只有这样改造，才能逐渐形成新型的国有土地使用权“双制度”。一方面，用于公益目的的划拨土地使用权，具有不可交易性；另一方面，关于贸易或居住目的的出让土地使用权，可以流转。[13]
3.土地使用权纠纷纳进民事司法范畴
不动产规范物权化涉及到土地权属争议解决题目。在我国，土地所有权和使用权争议一直是通过行政途径解决的，[14]政府处理是提起诉讼的前置程序。这是与不动产民法调整不相协调的。
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在现阶段，土地权属争议救济途径和程序应当依照《土地治理法》和《行政复议法》[15]进行，即先进行行政处理，对行政处理不服的，可进行复议；对行政复议不服的再提起行政诉讼。这种解决方式不无商榷之处。作者以为，对于所有权权属争议或者使用权权属争议涉及所有权范围的部分，即涉及全民所有和集体所有土地范围争议，可以适用现行规定；而对于纯粹土地使用权权属或范围的争议，应当纳进普通的民事诉讼程序解决。土地使用权权属争议和侵权纠纷纳进民事诉讼程序解决，是土地使用权作为民法上的不动产物权的本质要求。
（三）房地产权设计完善
我国的房屋所有权人不能取得土地所有权只能取得使用权。土地和房屋不能作为一个物来看待，因而实行的土地使用权＋房屋所有权结构。[16]在这一点，我国不自觉地采纳了德国法创制的地上权制度。但是，其中还有一些需要解决。这里谈两个题目。
1.继续贯彻房屋所有权与土地使用权一致原则
房屋和土地不可分离是一种现象，不可改变。在我国不可能实现房地所有权一体化条件下，我们只要实行，（1）主体一致[17]和一同处分原则。[18]一同处分表现为土地使用权随房屋的处分而处分（“地随房走”）和房屋随土地使用权的处分而处分（“房随地走”）两个原则。
这样，土地使用权与房屋所有权一致原则可以达到其他国家将房地设计为一物的效果。
但是，《房地产治理法》并没有对房地产权一体登记作出强制性规定，而是交由省级政府自主决定。受传统土地和房屋分业治理的限制，我国大多数地区的不动产登记采取双制度：土地使用权在土地治理部分登记，房屋所有权在房产治理部分登记。这非常不利于房地产权一致原则的贯彻。因此，应当鉴戒上海、广东等经验，合并房地产登记体制。
（科教作文网http://zw.nseAc.com） 2.出让土地使用权的终止题目
所有权被以为是永久性的，即只要房屋存在所有权即存在。但是，无论在地上权体制下，还是在我国的出让土地使用权体制下，土地使用权均是有期限的。如何解决土地使用权的有期限性和房屋所有权永久性矛盾，是法律必须解决的题目。
