对《物权法》第一编的反思学毕业论文(8)
2014-06-18 01:19
导读：《合同法》规定的这一规则能否适用于不动产的交付？德国学者施蒂尔纳认为，买卖标的物之交付转移风险的规则也可适用于土地买卖。[9] (P459)我国最高
《合同法》规定的这一规则能否适用于不动产的交付？德国学者施蒂尔纳认为，买卖标的物之交付转移风险的规则也可适用于土地买卖。[9]
(P459)我国最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条规定：“房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接受的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”
在实践中，房屋所有权的转移与房屋的实际交付使用不同步的情形主要有两种：一是先交付房屋后办理所有权转移登记；二是先办理所有权登记后交付使用。在第二种情况下，风险转移如何？德国学者施蒂尔纳认为，如果买受人在土地交付之前，已经作为所有权人登记于土地登记薄，则风险提前至该登记之时转移。[9]
(P459)这一观点值得赞同。
(四)对于《物权法》第28条的置疑
《物权法》自第28条至31条规定的是因非法律行为而发生的不动产变动，实际上是登记转移所有权的例外。但是，第28条殊值置疑。该条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”这里令人担心的是“人民政府的征收决定”。按照该条的规定，人民政府的征收决定等生效时物权就发生变动。如果再联系《物权法》第42条的规定，就更加令人不安。因为：其一，《物权法》第42条第1款规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”而这里，究竟什么是“社会公共利益”并没有具体、确定的含义，学者对此也争论不休。这样就为政府侵害个人物权大开方便之门；其二，目前在中国因土地价值随着经济的发展激增，许多地方政府出于自身经济利益的考虑，借口城市改造等公共利益口实，大兴拆迁，由此引发社会矛盾十分突出；其三，如果物权自“人民政府的征收决定等生效时就发生变动”，私人权利难以得到保障。即使从理论上说，私人可以请求法院救济，但实践中的大多数情况往往是，一旦涉及政府，法院要么不受理，要么倒向政府。因此，该条规定令人担忧。当然，也许我们是杞人忧天，因为《物权法》第42条第1款规定：“依照法律规定的权限和程序”才能征收，但程序和权限在什么地方？《物权法》中没有规定。也就意味着，物权法第41条及28条的部分内容还无法落实。将来如何，殊成悬念。
本文来自中国科教评价网
(五)登记机构的职责与《物权法》规定的物权的公信力相互矛盾
上面已经提到，我国《物权法》对于公示的公信力没有贯彻到底，但至少可以肯定的是，我国《物权法》上是承认部分登记的公信力的。但是，如果联系《物权法》对登记机关职责的规定，我们就有理由对之发生怀疑。
《物权法》第12条规定：“登记机构应当履行下列职责：
(1)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料； (2)就有关登记事项询问申请人；
(3)如实、及时登记有关事项；
