城镇低收入人群住房福利研究总体思路(11)
2014-02-02 02:37
导读：如果房租补贴采取反向递减速方式，购房福利也采取前面所讨论那样的补贴方式，二者之间的衔接就不困难。其基本思路是： 设立统一的资格条件，不分
如果房租补贴采取反向递减速方式，购房福利也采取前面所讨论那样的补贴方式，二者之间的衔接就不困难。其基本思路是：
设立统一的资格条件，不分设购房福利和租房福利资格条件两条线，只按照购房福利资格标准确定享受住房福利的资格条件。这有待于测算，这里不妨假设将其定为城镇居民平均生活收入。收入低于平均水平的家庭，有资格享受住房福利，或者是发给房租补贴，或者是支付购房补贴。无论房租补贴还是购房补贴，都将统一待遇水平。同一收入的家庭，无论其选择购房还是租房，得到的补贴数额是一样的。也就是说，同一档次的房租补贴与购房补贴额是一样的。住房福利采取反向递减方式，收入在低保以下者提供全额补贴；高于低保者只提供相当全额一定比例的补贴，比例随着收入增高而递减，达到平均收入的家庭，补贴比例不超过全额的20%.
六、用房租补贴方式运作公房
前面在公房和租房市场领域分别讨论政府直接提供廉租房和市场房租补贴两种方式。其实，公房可以用低租金的方式运作，也可以用房租补贴的方式提供福利。
6.1廉租房暗补改明补
政府以低租金形式提供廉租房，实质上是为住户提供暗补。其补助额相当于建房成本加管理、维修成本再减去房租。由于补贴是隐形的，政策上不能操作，是廉租房存在的根源所在。明补则不同。前面的表明，市场房租补贴可以进行政策操作，所用工具包括资格条件审核、家庭收入调查、补贴发放。将公房的暗补改为明补，就可以借助这些工具，克服政府廉租房的缺陷，提高公房的福利效率。
暗补改明补，首先是重新确定公房租金水平。在现行廉租房政策下，房租的确定主要是考虑目标人群的承受能力，同时兼顾住房的经常性费用，其中主要是管理费和日常维修费。1998年国家提出廉租房政策，也肯定了类似的原则。改为明补，房租水平就应当按照市场价格确定。前面讨论市场房租补贴标准时，我们采取的是市场低价。公房参照市场价确定租金水平，是参照同地段的住房，而不是市场低位价格。
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暗补改补，最重要的操作工具是按收入提供补贴。在暗补的情况下，无论家庭收入高低，租用同样的住房，就享有同样的福利。改为明补，就可借鉴前面所讨论的市场房租补贴办法，采取反向递减速补贴方式。对低保对象，提供全额补贴，免除房租；其他家庭只提供部分补贴，从租金中减去，剩余部分自付。收入越高的家庭，获得的补贴越少，自付租金比例越大。按照上面的假设，收入超过平均水平的家庭，不再提供补贴，就应当支付全额房租。
6.2将存量公房纳入新的住房福利体系
我国在原有福利公房市场化改革的过程中提出新的住房福利政策，二者是分离的两个体系，旧的福利公房遵循市场化改革的政策，新的住房福利与原有公房无关，而是建设经济适用房，新的廉租房政策缺乏房源，必然筹集新的资金提供房租补贴。原有公房一直未纳入新的新的住房福利制度的范围。
存量公房虽然经过多年的市场化改革，仍然没有改变福利住房的实质，仍然是典型的廉租房。旧体制下的公房房租水平很低，经过多年的改革和多次提租，目前的租金水平仍然很低。例如北京每平米不到4元，广州2001年为3.5元。而北京和广州的市场租金水平都在每平米20元以上。因此，现在提出廉租房政策，应当把存量公房也包括进来。
存量公房大多数是1980年代的建筑，当时主要是还计划经济时期的生活欠帐，住房标准定得较低。前面关于住房基本需要的讨论，就是基于参照这个时期的观念确定的。经过多年折旧，这些住房的价值下降。因此，存量公房的标准特别适合做福利住房。
目前存量公房的租户，有相当部分的收入在社会平均水平以下，本来就应当是新的住房福利政策的目标人群。
6.3存量公房实行新的房租补贴办法
