城镇低收入人群住房福利研究总体思路(7)
2014-02-02 02:37
导读：第二，政府集中建设廉租房，很可能会形成相对独立的社区，租户都是低收入者，形成新型的贫民窟。从城市学角度看，这样的不利于社区环境、治安等
第二，政府集中建设廉租房，很可能会形成相对独立的社区，租户都是低收入者，形成新型的贫民窟。从城市学角度看，这样的不利于社区环境、治安等
公共管理。国内探索廉租房问题时，许多论者都很重视这个问题。
第三，更重要的是，廉租房受益人群边界太明显，而利益反差又太大。住房福利通常以家庭收入和现有住房面积为标准确定享受待遇的资格，略低于收入标准的家庭有资格享受待遇，而略高于标准的家庭则不能享受待遇，其差异是一套价值数万的住房。这就出现一种悖论：收入略高的家庭由于不能享受住房福利，必须通过市场解决住房，因此用去相当大的收入，使其用于其他生活必须品的支出大大减少，其实际生活水平降低。这样，他有可能选择少工作，使收入降低到资格条件以下。
第四，最重要的是，政府廉租房的退出机制很难运作。廉租房的租户在租房期间，很可能由于家庭
就业人数的增加或工资的增加而提高收入，这时就不符合资格条件了，应当退出。另一种情况是，家庭人口出现变化，例如子女长大后出去工作，或者结婚后另立门户，福利住房的面积应相应减小，应当退出原有的住房。然而这样的制度很难执行。住进廉租房，形成既得利益，租户不想退出，管理部门又不能强制执行。其结果是福利资源未能用在最需要的居民身上，制度的福利成效降低。
四、经济适用房与购房福利政策
4.1探索新的住房福利方式
1994年建设部、国务院房改领导小组、财政部联合发布《城镇经济适用住房建设管理办法》，目的是配合住房体制改革，用新的体制为城镇中、低收入者提供住房。政府为经济适用房提供建设用地、资金、税收等方面的优惠，按照规定的面积及质量标准，由政府有关部门或开发商承建，以低于商品房的价格出售给中、低收入者。
（科教范文网http://fw.nseac.com） 为了贯彻经济适用房政策，1994年开始启动了历时5年的“安居工程”，建设部提出了《实施“安居工程”意见》，规定建设平价住宅，除国家安排的贷款外，地方政府应从财政、从房改所形成的住房基金以及住房公积金等渠道安排资金，政府划拨土地，主要建设二室户型，也可根据实际情况安排少量的三室和一室户型，住房以建设成本的价格或房改方案中规定的价格向城市中、低收入的住房困难户出售。
经济适用房实质上是为购房者提供住房福利。在改革传统公房福利的时候，在购房领域提出新的福利政策，是一种新趋势。香港的“居者有其屋”计划，也有类似的性质。所不同的是，香港是由政府建房，而内地的经济适用房，主要是与市场结合起来，由开发商去操作。这样做的优点是政府可以减少运作成本，缺点是较难准确贯彻政策目标。例如建筑面积标准和销售对象政策，开发商会往往从自己的商业目标出发运作而忽视政策规定，这方面见有很多报道。
将福利政策重点转向购房领域，可能是与1980年代以来的私有化意识形态相关，即鼓励居民购房，以减少对政府公房的依赖。不仅出售政策原有的住户，还新建带福利性的住房出售给居民。
4.2政府承担的成本
从居民角度看，经济适用房提供的福利，主要体现在其价格与商品房价格的差别。种差别，之一是将同一地段的商品房与经济适用房之间的价格进行比较。以北京为例，差别一般为每平米数百元至上千元。但是，由于住房户型、建筑质量、辅助设施以及小区环境、密度等因素在相当程度上影响到价格，进行比较时应考虑这些因素。
为了提供经济适用房福利，政府通过各种方式承担了一定成本，这些成本都可以通过解剖少量的项目而准确地加以。关于土地成本，可以根据政府同一地段土地比租价格确定。关于贷款政策，则可以通过政府资金支持额度涉及的利息与银行等量贷款的利息差确定。将各成本项目加总，除以项目建成住房使用面积，可得单位面积经济适用房的福利成本；除以住房套数，可得受益家庭的福利成本；按每户平均人数，可估算人均住房福利成本。
