城镇低收入人群住房福利研究总体思路(9)
2014-02-02 02:37
导读：购房补贴可以发扬经济适用房的优点，政府以较低的成本，鼓励中低收入者买房，以解决他们的住房基本需要问题。购房补贴解决了经济适用房存在的问题
购房补贴可以发扬经济适用房的优点，政府以较低的成本，鼓励中低收入者买房，以解决他们的住房基本需要问题。购房补贴解决了经济适用房存在的问题。第一，它不要求建设边界清晰的低水平的住户小区，能够充分利用二手房中存在的大量的小户型旧房，受益人在住房位置方面的选择自由大大提高。第二，购房者按收入成反比提供补贴，收入越低，受益越多。在一定时期内，补贴随着家庭收入变动而变动。不过，购房补贴将增加大量管理工作。
五、房租补贴与租房福利政策
1998年国家出台廉租房政策，重点是由政府提供廉租房，并没有提到房租补贴。但各地在实践中进行探索，经验，逐步将廉租房政策改变成房租补贴政策，得到广泛共识。国家已经肯定住房补贴作为解决低保对象住房的主要方式。通过这一转变，原来定义的廉租房就出现性质上的变化。不过，目前政府仍然没有把房租补贴作为单独的福利方式，而仍然把它作为廉租房的一种形式，把它与“实物配租”并列。实际上，在房租补贴下，受益家庭租用的住房，是按市场价格支付，这样的住房不能称作廉租房。因此有必要把廉租房限定在政府提供的、只收取低租金的住户范围，而房租补贴则是一种独立的住房福利方式。
5.1房租补贴解决廉租房存在的问题
廉租房之所以演变成住房补贴，原因在于前面所的廉租房所固有的缺点，它在实践中很难操作，因此提出房租补贴，以克服廉租房的缺点。
第一，房租补贴不需要一次性投资，在一定资源条件下，可以为较多的家庭提供帮助；或者在受益家庭数量一定的前提下，只需要较少的资金。仍以北京为例，假设有32亿元资金，可建设100万平米使用面积住房，解决10万人的住房基本需要问题。第2年再提交32亿，再增加10万受益人，……到第10年累计投资320亿元，受益人也增加取100万。用同样的资金作房租补贴，第1年有32亿，就可以补贴100万人。如果目标受益人为10万，那么一年的房租补贴需要3亿多元。
（科教作文网http://zw.NSEaC.com编辑发布）
第二，房租补贴可以与租房市场结合起来，充分利用市场的住房资源。首先，这可以扩大房源，减少政府投资建房的压力；其次，这可以增加消费者选择，在市场中，他们的选择自由度更大；再次，这可以促进福利资源享有的公平。在廉租房政策下，同样是符合资格条件的低收入家庭，被安排租用公房者受益，而在市场中租房者则不受益。采用房租补贴，无论租用公房还是私房，符合资格条件的家庭都可以同样受益。
第三，房租补贴有很灵活的退出机制。对政府廉租房住户来说，住进了廉租房，形成占用状态，有既得利益，很难退出。而房租补贴是事后提供，受益人不占用资源，收入提高后，福利待遇随时可以调节。这一点是十分重要的，有着双重意义：既可避免福利资源浪费，又可提高福利享有的公平性。
第四，房租补贴可以减少住房管理和维修方面的负担。房租补贴的管理，主要是接受住户申请，进行家庭调查，发放补贴。这需要有一定数量的管理人员，但与廉租房管理相比，其成本要小得多。而且，城镇普遍建立了低保制度，已有一套进行家庭经济调查的经验，房租补贴的管理有可能借助低保管理的经验，甚至将部分业务与其结合起来，减少管理成本。
不过，在成本方面，房租补贴虽然不需要巨额的一次性投资，短期成本相对低得多，但需要有持续的投入，长期成本会比廉租房高。按照上述假设，在10年之内，投资建廉租房的成本，大大高于房租补贴。但房屋建筑的使用寿命通常在50年以上，建成的廉租房，可以继续使用40年以上，不需要有新投资，而房租补贴则要继续投入资金，可见廉租房的长期成本比房租补贴低得多。
5.2房租补贴的覆盖面应扩大
前面分析表明，购房福利政策虽然覆盖了中、低收入人群，但实际上低收入人群购买力不足，不能实际受益。房租补贴不以购买力为前提，因此适用于低收入人群。在单纯购房福利政策下，存在着受益倒置问题，建立房租补贴，为低收入人群提供福利，并且使他们的受益额大于购房福利，就可以解决受益倒置问题。
