城镇低收入人群住房福利研究总体思路(4)
2014-02-02 02:37
导读：于是，每一对新婚夫妇，都会产生新的相当于核心家庭水平的住房需要。其数量是很大的，可以按照每年新登记初婚数量进行估算。这些新产生的需要，有
于是，每一对新婚夫妇，都会产生新的相当于核心家庭水平的住房需要。其数量是很大的，可以按照每年新登记初婚数量进行估算。这些新产生的需要，有的会指向住房市场，有的则会指向住房福利制度。按照前面的讨论，指向福利的需要，每对夫妇为30平米，人均15平米。
第二种情况是，成婚子女继续与父母同住，出现扩大家庭，这也会对住房基本需要产生影响。出现这种情况，家庭就会增加1个人，其后还很可能增加孙子女。按照上述讨论，原家庭有1个子女的，成婚后原10平米的标准就应当提高到15平米，增加5平米；原有两个异性子女的，也是增加5平米；原有两个同性子女的，进行分室，增加15平米。可见，第二种情况下的新增住房福利需要，大大小于第一种情况。这对减少福利成本有很大实际意义。
按照扩大家庭评估住房福利需要，对于原来住房水平超过基本需要标准的家庭，成婚子女新增的住房需要，很可能通过家庭内部的调节而解决，整个扩大家庭的居住水平仍然不低于基本需要标准。这种内部调节机制对降低住房福利成本也有实际意义。
二、市场失灵与住房福利需求
在市场下，人们的住房需要首先是通过市场来满足的，但是低收入者很有可能受到支付能力的限制而无力通过市场解决自己的住房，他们被排斥在市场之外，出现通常所说的市场失灵。在这种情况下，就要求政府出面，为受到市场排斥的人群提供帮助，提供住房福利，以满足他们的住房需要。人们的支付能力越强，住房市场的作用就越大，住房福利的需要就越小；反之，人们的支付能力不足，市场失灵就越明显，对福利住房的需要就越大。
2.1住房市场价格水平
住房市场价格水平，人们普遍接受的一种是用每套住房价格相当于个人年均收入的比例来衡量。这对住房市场是有效的，因为它直接关系到人们的购买力和市场需求。对住房福利来说，这也有借鉴意义。按收入一定比例反映价格水平，可以用来分析家庭的价格承受力，进而讨论市场失灵情况。但是，对福利来说，不能按每套住房计价，而应按住房基本需要标准计价。为简化家庭结构的影响，可以按照单位面积计价。
（科教作文网http://zw.ΝsΕac.cOM编辑） 文献见有单位面积住房销售价格数据，但都是平均价格，反映了不同建筑质量和位置的住房。对福利住房来说，不宜讨论均价，而应围绕最低价格进行讨论，为讨论方便，假设以北京为例为每平米使用面积4000元。这一价格通常反映了低限建筑质量和较边缘的位置。关于建筑质量因素，可能不会有争议，但关于位置，则存在一种观点，认为这会增加受益人的开支，对低收入人群不利。这看来不同住房福利讨论的，而是贫困救助讨论的问题，可以通过专项交通补贴加以弥补。
二手房价格通常低于一级市场，研究住房福利，还应当关注旧房的价格，因为其质量通常能达到福利住房界定的标准。因此，从福利观点看，住房价格水平应围绕最低的二手房价格进行讨论，这不妨称为福利住房标准价格。以北京为例，不妨假设为每平米使用面积为3000元。二手房价格缺乏现成的统计资料，但可以通过一些市场报价进行分析。
除了住房销售价格外，租房市场价格也很重要。有一种流行的观点，是按照售房价格除以120个月，租房价格水平，在缺乏租房市场经验的情况下，可以这么计算。但现在国内的租房市场开始发育，应当直接调查租金水平，以较低水平的市场房租，作为住房福利标准租金。为讨论方便，假设其为每平米使用面积每月20元。
2.2低收入人群的住房市场承受力
从国外经验看，每套住房平均价格相当于个人年均收入的8倍左右，国内大城市的住房价格远远高于这个水平。以北京为例，商品房每套价格相当于年均工资的30倍以上。中等收入家庭无力购买商品房。另一种办法是按家庭年收入计算，国外通常是家庭年收入的5、6倍。由于我国的妇女经济参与率很高，双职工家庭很多，因此每套住房约相当于家庭年收入的15倍。
