城镇低收入人群住房福利研究总体思路(6)
2014-02-02 02:37
导读：住房福利总需求处在不断变动中，住房福利规划，必须对这一变动趋势有所判断，因此有必要进行住房福利部需求预测。其方法之一是基于家庭住房及人口
住房福利总需求处在不断变动中，住房福利规划，必须对这一变动趋势有所判断，因此有必要进行住房福利部需求预测。其方法之一是基于家庭住房及人口现状，预测家庭结构变动趋势，以及相应的基本住房需要。特别是关注新增结婚数量对住房需要的影响。然后结合各家庭的收入状况，分析他们对福利的需求，预测需求总量。这也应当按照不同的住房基本需要标准进行预测。
住房总需求研究涉及到大量数据，还要建立相应的数量模型。有相当的难度。但忽略这个研究，住房福利政策就缺乏必要的依据，规划管理就不可能走向。
三、政府直接提供廉租房
3.1传统的住房福利方式
从西方国家经验看，住房福利首先是以政府直接建设公房并以低租金水平提供给居民这种方式出现的。例如英国在第一次世界大战后就开始采取这种方式提供住房福利。直到1980年代初，它在英国的主导地位都未受到，居住政府公房的居民，一度高达40%.香港也从1950年代开始建设廉租房。
我国旧体制下实行的福利住房制度，也属于这种方式。政府房管部门的的直管房如此，单位建房如此，特别是全民所有制单位，在旧体制下，住房建设资金由上级拨给。旧体制下的福利住房租金很低，连管理费和日常维修费水平都达不到。
1980年代以来，这种方式受到挑战，许多国家采取将公房以优惠价格出售给原承租户，出现私有化，我国的住房改革，也是否定传统的体制，进行私有化，政府公房大部份已卖给原承租人。
但西方国家经过20年的私有化后，政府公房仍然起着作用，占有一定比例。
我国在住房市场化改革的同进，又重新提出廉租房。1998年国务院发布《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，针对“最低收入家庭”提出了“廉租房”政策。规定“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房……”。显然，这仍然是传统意义的廉租房。不过，现在它所涉及的对象，仅仅是城镇低保对象，与过去是完全不同的。
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新的廉租房政策在执行过程中出现变型，许多地方采取房租补贴方式提供福利，政府直接提供的实物性廉租房很少。这一转变，实质上是住房福利制度方式的转变，这将在后面讨论。这种转变说明，在探索建立新廉租房福利时，人们在实践中很快就否定了这种方式。
3.2政府廉租房的成本
政府提供廉租房，投资成本是很高的。前面以北京为例假设商品房的最低价格为每平米使用面积4000元。政府建房，所涉及的成本与开发商是类似的，而且管理水平还可能不及。所不同的是，政府建房不存在利润。如果减去20%的利润，成本仍在3200元。前面假设标化住房基本需要为每人10平米，也就是说每人要投资32000元。
假设住房福利目标覆盖面为人口的10%，仍以北京为例，就涉及到约100万人，如果要1年内实现目标，则需要320亿投资。如果分10年逐步实现目标，每投资也高达32亿元。
一次性投资大，是政府建设廉租房的首要障碍。在一定时间内资金有限的情况下，福利受益面受到很大限制，因此往往需要通过排队等形式，拖延兑现福利的时间。
建设和管理廉租房还存在间接成本，无论是建设还是管理廉租房，都要有相应的机构，政府要承担这些机构的所需要的投资。
廉租房还存在经常性费用，也可能增加政府的负担。在房租水平低于管理成本的情况下，还要承担部分管理成本。在房租水平达不到维修费的情况下，还要承担维修成本。
3.3廉租房的制度弹性
第一，政府建设廉租房，必然要按照当时所界定的住房基本需要标准进行设计，因此决定了住房的结构和面积。然而，住房福利是与水平相应的，特别是按照相对观点确定住房福利标准，在经济水平低以及居民居住水平普遍不高的情况下，住房福利标准相应较低，由此决定的建筑，必须水平也低。但以后随着经济和人们居住水平的普遍提高，住房福利标准也可能相应提高，但会受到已有建筑格局的限制。
