城镇低收入人群住房福利研究总体思路(8)
2014-02-02 02:37
导读：与廉租房相比，无论单位面积、户均以及人均指标看，经济适用房的福利成本都要小得多。显然，廉租房是由政府承担全部成本，而经济适用房只有部分成
与廉租房相比，无论单位面积、户均以及人均指标看，经济适用房的福利成本都要小得多。显然，廉租房是由政府承担全部成本，而经济适用房只有部分成本由政府承担，其他都由购房者承担。调查一些项目，比较经济适用房单位面积售价和福利成本，就可以知道政府及购房者在其中分担的责任。
4.3经济适用房的受益人群
政策目标所确定的经济适用房受益人群是中、低收入家庭，首次买房。北京规定为家庭年收入不超过6万元。而中等收入的又职工家庭，其年工资约为3万元，也就是说，经济适用房的收入人群，最高可达中等收入家庭的2倍。根据城调资料可以准确家庭收入6万元在排序中的位点。学术界以及政府统计部门在实践上通常按照“五分法”划分收入等级，低收入、中下收入、中等收入、中上收入以及高收入人群各占20％。年收入6万元的家庭，很可能处于中上收入的上缘。
经济适用房的对象虽然也包含了低收入群体，但还不是针对低收入群体的政策。它主要适用于中等收入以上人群，因为他们的购房支付能力较强。假设经济适用房以使用面积每平米4000元计算，一居室总价约12万元，相当于中等收入家庭4年的收入。由此类推，二居室约相当于中等收入家庭4年多的收入；3居室相当于6年的收入。但对于低收入人群来说，他们在应付日常生活支出外，一般较难有足够的节余用以购房。
讨论经济适用房的受益人群，除采用推理逻辑外，还应当用归纳逻辑，从实际出发，调查一些已购买一、二、三居室经济适用房的住户，了解他们购房时的收入情况，他们的付款方式，首付款的筹集，以及他们对支付能力的主观判断。
经济适用房受益人群是否应包括中上收入家庭，是一个值得讨论的问题。这首先应当分析中上收入人群的住房市场承受力，他们对住房质量和面积的期望。初步判断，他们的住房期望和支付能力可能超出经济适用房界定的标准，他们的进入，无形中起到推动开发商提高住房标准的动力。
（科教作文网http://zw.ΝsΕAc.Com编辑整理）
另一个问题是可能出现福利受益人群倒置。福利政策的目标重点是帮助收入较低的人群，而经济适用房的受益人主要是中等以上收入者。有能力买房的，从中获得数以万元计的利益；而无能力买房者，则不可能问津住房福利。
4.4探索用购房补贴替代经济适用房
经济适用房的积极意义在于提供购房福利，通过优惠政策调动居民积极性，共担责任，解决他们的住房基本需要问题。与政府廉租房相比，购房福利的成本要低得多，一次性投资少得多，每个家庭需要的福利成本低得多。
但它存在明显的缺点。第一，在管理方面，将住房福利与市场结合起来，交给开发商去办，是一项大胆的探索。但是，经过几年来的实践，从中暴露的问题十分严重。开发商不能有效贯彻政策目标。这可以通过管理体制改革加以完善。第二，它存在受益倒置问题，即使限制中上收入人群的资格，在中等以下收入人群之间，仍然存在这个问题。第三，它提供的购买福利不触及二手房市场，而二手房通常价格要低于新房，更适合中低收入家庭
要解决经济适用房政策固有的矛盾，保存其优点，避免其缺点，必须进行新的探索，其中一种办法是将其改造成购房补贴制度。
购房补贴的基本思路是：将政府用于经济适用房房的投入改变成购房补贴基金，政府不再安排经济适用房项目，而是单纯面对中低收入购房者，对他们购买的、在规定标准以下的住房，按照他们的收入高低，由基金提供一定补贴。购买住房面积超过规定标准的，对超过部分不予补贴。补贴额与收入成反比，采取分年提供的办法。中低收入家庭购房，无论是新房还是二手房，在规定标准以下，可以申请补贴。他们在购房时，按照市场价格购买，其中涉及到的政策责任部分，由基金提供无息贷款支付。此后若干年，购房者每年向政府申请补贴，并从基金贷款债务中相应扣除。
