城镇低收入人群住房福利研究总体思路(12)
2014-02-02 02:37
导读：公房市场化改革的主要形式是将公房出售给原租户，但是，由于种种原因，目前仍然约20%的公房未售出，仍以大大低于市场价的租金出租。原租户不愿购房
公房市场化改革的主要形式是将公房出售给原租户，但是，由于种种原因，目前仍然约20%的公房未售出，仍以大大低于市场价的租金出租。原租户不愿购房，有调查显示，原因包括：第一，认为现住房质量、位置不适合；第二，权衡房租与购房支出，认为继续租房的成本低；第三，贫困家庭没有能力购买；第四，部分人有两处以上住房，按房改政策不能购买，或者超出面积标准，必须按市场价购买，认为不值。
市场化改革最早形成的思路是提租加补贴，房租逐步提到成本价甚至市场价，为了不职工生活，有提租的过程中发给住房补贴。多年来租金提不上去，主要是由于住房经济水平参差，其中有相当部分属于低收入家庭，他们对提租的承受力不足，改革阻力很大。与提租相应的补贴办法，原来采取单位补贴，而不是根据住户的经济水平补贴，对低收入家庭帮助不大。在提租改革过程中，也提出过对低收入家庭给予房租减免，但范围很小。
推动存量公房改革，可以考虑反向递减补贴方式。一方面大幅度提高房租，另一方面按照租户家庭经济情况加大补贴力度。房租水平可以分步提到略低于市场，补贴也随之跟上。低保对象全额补贴，收入达到平均水平以上者，不再提供补贴。由于现租户中还有一部分的收入在平均水平以上，为减少改革阻力，租金水平第一步应提得慢一些，例如提到市场价的50%左右。
采取按收入提供补贴的办法，存量公房的租户很有可能出现分流。原来建立在低房租基础上权衡是否买房的住户，可能在提租后选择买房；有两个处以上住房超过房改规定标准的，权衡租房与购房后，可能愿意按市场价购房。
存量公房采取新的补贴方式，与租房市场的补贴方式一致，就可以把存量公房纳入新的住房福利体系。存量公房现有租户，可以选择继续租用原住房，享受补贴，也可以到市场上另选租房，政府提供房租补贴，他们将原住房腾退出来，供其他人选择。对这部分人，如果他们选择在市场中购房，政府不仅按照新的福利制度提供购房补贴，还应对其腾退出来的住房，按照房改政策界定的购房价格，将其应享受的优惠部分，一次性提供给原租户，以资助他们在市场上买房。
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七、住房公积金及其在住房福利体系中的定位
在福利住房市场化改革过程中，住房公积金作为一种新的方式提出来，认为这是在市场化后解决职工住房问题的主要方式。其办法是每月从职工工资中扣除一定比例，单位给予相应补助，存入个人住房公积金专户，用于将来买房或自有房的大修。公积金存款利息略低于同期商业银行利息。职工买房时可以向基金申请贷款，利息也略低于同期商业银行利息。职工到退休年龄时，住房公积金专户余额可全部提取。经过几年的运作，一些城市归集了数以百亿计的住房公积金。
7.1住房领域不宜采取基金积累制
住房公积金作为一种解决职工住房问题的方式，主要是认为改革福利住房制度后，职工必须到市场去买房，因此必须及早为此筹集资金。职工在还没买房时开始积累，日后需要时就可以动用这笔钱，同时也获得基金提供的信贷帮助。
住房公积金是在1990年代中期提出并付诸实施的，其背景是整个
社会保障改革都强调基金积累制的作用。在养老保障领域，1995年就明确了建立个人帐户的制度，甚至提出“大帐户”方案，认为将来主要用个人帐户的方式满足养老需要。在医疗保障领域，当时也在试点中采用了个人帐户。其实，这种制度是新加坡于1950年代首创的，当时限于养老，后扩大到住房和医疗。我国提出住房公积金而且很快得到广泛认同，可能与这样的背景相关。
然而，住房需要与养老及医疗需要是不同的。从个人观点看，养老是未来才出现的需要，甚至几十年后才出现，医疗也是未来需要。为了应付日后需要，个人应当有一些积蓄。但由于人们的储蓄行为不同，其中有的人可能只顾眼前不顾日后，因此由国家介入，按统一标准进行强制性专项储蓄。
